八、投资性房地产审计已实施了必要的审计程序

会计准则之投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。ST新亿之子公司喀什韩真源公司以出让形式取得的土地资产作为建材市场租赁，以出租作为公司的主营业务收入，子公司的资产符合投资性房地产按公允价值模式核算。子公司喀什韩真源2018年以股权抵给我公司时，子公司投资性房地产按公允价值模式核算。ST新亿根据《企业会计准则第 3 号— 投资性房地产》的规定，将投资性房地产的计量模式由成本模式转为公允价值模式。并根据《企业会计准则第 28 号—会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定，ST新亿2019年对2018 年年报审计采用公允价值进行追溯调整。调整后对2018年公司净资产、净利润等主要财务数据不受影响。  

根据《企业会计准则第3号—投资性房地产》的规定，投资性房地产的计量模式由成本模式转为公允价值模式的，属于会计政策变更，应当按照《企业会计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。会计政策变更能够提供更可靠、更相关的会计信息的，应当采用追溯调整法处理。公司自 2019 年 1 月 1 日起执行上述会计准则。

韩真源公司位于新疆喀什地区喀什市解放北路的“开源市场”、“老市场”等房地产及四宗土地使用权包含商业房地产，房屋建筑物为商业地产，租赁市场也较为活跃。韩真源公司主营房地产开发、房屋租赁，持有的开源市场及老市场均已建成运营多年，目前公司主要收入来源是投资性房地产产生的租金收入。深圳中洲资产评估有限公司出具了评估基准日为2019年12月31日的深中洲评字第2020-018号《新疆亿路万源实业投资控股股份有限公司拟进行长投减值测试涉及的喀什韩真源投资有限责任公司股东全部权益价值资产评估报告》，对于投资性房地产，主要采用收益法评估，对于剩余未利用土地，采用市场法评估。

新亿公司上述会计处理符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》、《企业会计准则第20号——企业合并》和《企业会计准则第39号——公允价值计量》等相关规定。

堂堂所注册会计师吴育堂、李富风利用中洲评估的工作时，保持应有的职业怀疑，反复阅读评估公司的评估报告初稿和正式稿，取得评估公司的相关底稿，实施了必要的实质性复核审计程序，并经过审慎核查和必要的调查、复核，未发现评估机构有按照预测值倒轧情况，已经充分考虑评估假设、参数设置的合理性，充分尊重资产评估师的专业意见，决定合理依赖中洲评估报告，获取了比较充分、适当的审计证据，支持发表恰当的审计意见。证监会不是资产评估机构，也不是执业的资产评估师，也没有聘请新的资产评估机构进行重新评估，对评估假设合理性、单位租金价格显著高于实际、空置率参数设置低于实际的判断缺乏事实和法律依据。

而且证监会已于2021年12月对中洲评估资产评估公司下达了《行政处罚告知书》，至今没有对中洲评估资产评估有限公司进行正式的行政处罚，说明中洲评估的行政听证理由是可以采信的，中洲评估出具的资产评估报告的评估值是合理可信的。

堂堂所对下列中洲评估公司评估报告数据进行了认真的复核程序，获取充分适当的审计证据，认为评估值是公允可信的：

深圳中洲资产评估有限公司于2020年8月25日也出具了评估基准日为2018年12月31日的深中洲评字第2020-017号《新疆亿路万源实业投资控股股份有限公司基于财务报告目的所涉及的喀什韩真源投资有限责任公司股东全部权益价值追溯性资产评估报告》，评估报告披露的数据如下：

资 产 评 估 评 估 汇 总 表

对于投资性房地产，主要采用收益法评估。

1）租金：

本次评估租赁物业月租金为30元/平方米，为市场客观租金。

2）租金增长率：

随着相关配套逐步的完善，加上评估对象位于一带一路走廊的边界站，所在片区经济发展迎来重大机遇，商业租金总体上呈平稳上涨趋势，近年租金上涨率平均每年约3.0～5.0%，预计未来几年租金的增长较为平稳。考虑到最近国家政策及外部经济环境的不确定性，因此为了尽量降低风险及执行客观的评估程序， 为更客观真实的反映物业的价值，本次评估在前10年间租赁期外租金增长率取4%，10年以后年度租金年增长率保持在2.5%递增。

3） 利息收入：

由于房产出租一般要收押金，该区域类似房产普遍需要交相当于三个月的租金作为押金，押金产生衍生收益。根据中国人民银行2015年10月24日公布的一年定期的存款利率为1.50%，则据此计算得出押金产生的利息收入：

4） 空置率与租金损失：根据市场调查，评估对象为商业，客户群体固定， 租赁期限相对稳定，考虑到物业的招租、维修等因素，由结合评估对象的实际情况确定以5%的空置率考虑租金损失。

5） 估算有效毛收入

有效毛收入=客观租金×有效出租面积×（1-空置率）+押金利息收入6）估算运营费用

出租房屋时，应向地税局缴纳以下税费：

①根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%；

②增值税：评估对象为非住宅，登记在企业名下，取得日期为2003年12月1 日，根据估价委托人提供资料显示，评估对象权属人为一般纳税人。受评估条件和资料限制，难以准确预测可抵扣进项税额，同时根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（财税〔2016〕16号）及相关税收政策，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法， 按照5%的征收率计算应纳税额。评估对象取得日期在2016年4月30日之前，因此本次按简易计税方法计算增值税，应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%；

③城市维护建设税：是为筹集城市维护和建设资金而对缴纳增值税、产品税(现为消费税)、营业税的单位和个人，就其实际缴纳的增值税、产品税(现为消费税)、营业税税额为计税依据而征收的一种税。按已纳增值税税额的7%计算缴纳；

④教育费附加：根据中华人民共和国国务院令第448号国务院关于修改《征收教育费附加的暂行规定》的决定（2005-08-20 国务院）。按已纳增值税税额的3%计算缴纳；

⑤地方教育附加：按已纳增值税税额的2%计算缴纳；

⑥印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》，财产租赁合同应按书立租赁合同的租金总金额0.1%计算贴花；

⑦管理费：管理出租型不动产需要支付人员工资、办公费用等管理费用，一般为年租金的一定比例，本次评估管理费取年租金的2%；

⑧维修费：维修费指建筑物需正常的维修、维护等费用，按原购建价格或租金的1%～2%取，根据建筑物现状，取原购建价格的1%；

⑨保险费：根据我国实际情况，保险费率一般为建购价格的0.1%～0.2%，根据物业状况取0.1%。

⑩城镇土地使用税：企业符合减免土地使用税标准，故本次评估不考虑该税费。

7) 计算净收益

年租金净收益=[月租金单价×（1-出租空置率）+月押金利息收入-房产税- 营业税-城建维护税-印花税-教育费附加-租赁管理费-维修管理费-保险费]×12

8) 资本化率的确定

资本化率采用安全利率加风险调整值法确定，安全利率加风险调整值法是以安全利率加上风险调整值作为资本化率，安全利率选用估价时点中国人民银行一年定期存款年利率本次测算即为1.50%；风险调整值应根据评估对象所在地区的经济现状及未来预测，评估对象的用途及新旧程度等确定。

本次测算风险系数取值考虑通货膨胀、片区房地产市场状况及评估对象所处位置确定，风险系数分低、中、高、投机四个档次，相应地赋予其风险调整值。

系数取值考虑评估对象所处物业及片区的租赁情况以及深圳市房地产市场的行情，评估对象物业招租情况好，收益较稳定。本次评估风险系数取中标准3.5%，则：资本化率=安全利率+风险调整值法=1.5%+3.5%=5%

9) 收益年限的确定

根据评估对象所在宗地《土地使用权证》记载，土地终止日期为2052年1月1 日，至评估基准日该建筑物所在土地的剩余使用年限为33.02年，评估对象为混合结构及钢结构，经济使用寿命在50年以上，评估对象建成于2003年12月，剩余经济使用寿命为35年，根据熟短原则，故确定收益年限为33.02年。

10) 具体计算过程如下：

评估对象的评估单价为6500元/平方米，其他物业由于数量较多，本次评估以测算案例的物业为基准，考虑所处位置、租金水平及地价水平等因素综合考虑物业的评估值。同理可得老市场物业的评估值。

对于剩余未利用土地，采用市场法评估。1.市场法的测算过程

市场法，是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在评估基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估宗地客观合理价格的方法。

市场法评估基本公式：比较价格=可比案例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×交易方式修正系数×区位状况修正系数×实物状况修正系数×权益状况修正系数。

本次评估选择与评估对象属于同一供需圈、用途一致、在地域上属临近或类似区域的3个比较案例，进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正后，确定评估对象的市场价格。

1.1 比较实例选择

（1） 比较实例的选择标准

选择比较交易实例时，根据评估宗地情况，应符合以下标准：

①用途类型相同或相近；

②交易类型相同；

③属于正常交易；

④区域及个别条件相近；

⑤统一价格基础。

（2） 选择确定比较实例

在广泛收集交易实例的基础上，针对评估地块的实际情况，对照比较案例选取标准，在众多的市场资料中选取与评估对象同地区、同一供需圈、用途相同或相近的3个交易实例作为比较案例（均为三级地）。

1.4 土地状况指数表编制

根据本次评估运用市场法时所选择的比较因素，在编制土地状况指数时，由评估师根据市场交易情况，确定指数修正程度。

（1） 土地用途：评估对象的土地用途为商服业用地，三个可比案例的用途均为其他商服用地，土地性质类似，无需进行修正。

（2） 交易方式：三个可比案例的交易方式均为网上挂牌，故三个案例的交易方式不作修正，指数均为100。

（3） 交易日期：由于喀什市地价指数未公布，本次评估根据西北地区地价增长率作为测算依据，地价指数情况一览表如下。

以2018年第四季度系数为100，采用环比增长率进行折算，则2018年第三季度交易日期修正系数为98,以此类推，2018年第二季度的修正系数分别为95，2017年第四季度的修正系数分别为90。

（4） 交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易；三个可比案例均为正常的交易，故不作修正，均为100。

（5） 区域因素：主要有基础设施状况、公共设施完善度、对外联系和方便程度、商服繁华度、道路通达度、交通便捷度、环境状况、城市规划限制等。

A、基础设施状况

根据宗地红线外给排水、通电、通路、通讯、燃气等完善状况，分为不完善、一般、较完善、完善四个等级，以评估对象基础设施状况为100，每上升或下降一个等级， 地价相应上升或下降5%。

B、公共设施完善度

根据宗地附近学校、幼儿园、市场、医院、娱乐场所、商店、商场的分布情况及距离远近，分为完善、较完善、一般、不完善等四个等级，以评估对象公共设施完善度指数为100，每增加或减少一个等级，地价向上或向下修正5%。

C、对外联系和方便程度

根据宗地对外联系和方便程度，分为方便、较方便、一般、较差、差等五个等级， 以评估对象对外联系和方便程度指数为100，每增加或减少一个等级，地价向上或向下修正3%。

D、道路通达度

根据宗地临路状况，将道路划分为主干道、次干道、支路三个等级，以评估对象所临道路指数为100，每增加或减少一个级别，地价向上或向下修正2%。

E、商服繁华度

根据宗地商服繁华度，分为繁华、较繁华、一般、较差、差等五个等级，以评估对象商服繁华度指数为100，每增加或减少一个等级，地价向上或向下修正5%。

F、交通便捷度

根据宗地所处交通状况，分为便捷、较便捷、一般、不便捷等四个等级，以评估对象交通便捷度指数为100，每增加或减少一个等级，地价向上或向下修正3%。

G、环境状况

根据宗地的环境状况，分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以评估对象环境状况指数为100，每上升或下降一个等级，地价相应上升或下降1%。

H、城市规划限制

根据宗地所处区域城市规划限制情况，分为有限制、无限制等两个等级，以评估对象城市规划限制指数为100，每上升或下降一个等级，地价相应上升或下降3%。

（6） 个别因素：是指评估对象自身对土地价格产生影响的一些条件或因素，主要包括地形坡度状况、地质条件、面积大小规模、宗地形状、临街（路）状况、宗地开发程度。具体如下：

A、地形坡度状况

地形坡度条件根据地形平缓程度进行判断，一般而言，地形平坦为优，坡度在小于3%为较优，坡度在3-5%为一般，坡度在5-10%属较劣，坡度大于10%属劣。将地形坡度划分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象地形坡度状况指数为100，每上升或下降一个等级，地价相应上升或下降2%。

B、地质条件

根据宗地的地质条件，分为好、较好、一般、较差、差等五个等级，以评估对象地形坡度状况地质条件指数为100，每上升或下降一个等级，地价相应上升或下降2%。

C、面积大小规模

根据宗地面积大小，分为合适且有利于利用，较合适且比较有利于利用，较小且不合适利用三个等级，以评估对象面积大小规模指数为100，每上升或下降一个等级，地价相应上升或下降1%。

D、宗地形状

根据宗地形状，分为不规则、较规则、规则三个等级，以评估对象宗地形状指数为100，每上升或下降一个等级，地价相应上升或下降3%。

E、临街（路）状况

根据宗地临街（路）状况，分为四面临路、三面临路、两面临路、一面临路、不临路五个等级，以评估对象临街（路）状况指数为100，每增加或减少一个等级，地价相应上升或下降3%。

F、宗地开发程度

根据宗地开发程度，分为已平整、未平整两个等级，本次评估评估对象与三个可比案例的宗地开发程度均为已平整，故无需修正。

权益因素：是指评估对象权益对土地价格产生影响的一些条件或因素，主要包括土地剩余使用年期和容积率。具体如下

A、土地剩余使用年期：评估对象于评估基准日剩余土地使用年期为43.82 年，可比案例均为法定最高使用年期商服40年。根据基准地价修正体系年期修正公式，本次评估设定折现率为7%，则商服33.02 年对应的修正系数为0.9568，可比案例对应的剩余使用年限分别为39.45，39.45，38.93年。以评估对象为100，则可比案例对应的修正系数为分别为0.9973，0.9973，0.9946 。

B、规划容积率：评估对象容积率为1.02，三个可比案例的容积率上限均为1，容积率差异极小，故本次评估不对容积率做修正：

根据土地状况说明表中的评估对象与可比案例的因素情况，编制因素条件指数表及因素条件系数表，见下表：

比较因素条件指数表

1.5 土地价格确定

比准价格的确定方法有算术平均法和加权平均法。因比较案例与评估对象均处同一供需区内，且修正后的比准价格结果相差不大，根据当地市场实际情况并结合评估人员经验，取三者的算术平均值乘以地块容积率作为待估宗地的地面地价，即：

地面地价=（1567+1568+1593）÷3=1576（元/平方米）

土地取得过程中需要交纳相关的契税及印花税，计算过程如下:

由于评估对象为一级商服业用地，测算的地价为三级用地的地价，故需对其进行修正，参考喀什市2012年版的基准地价土地级别及结合近年来喀什市各级地出让案例楼面地价的等级差异进行分析：

2012年版的基准地价土地级别等级比例：

近年来喀什市各级地出让案例楼面地价的等级比例：

各级地出让案例楼面地价的等级比例

经分析及结合评估师经验，本次评估各赋予50%的权证取各级别土地价格差异的比例：

评估对象（一级地）评估单价=1624×2.5200=4092（元/㎡）

评估对象评估值=4092×12470.49=51,029,200.00（元，取整至百位） 同理可得其余建筑物及土地使用权评估值。

土地使用权到期后房屋建筑物剩余价值的确定：

由于本次评估收益年限采用土地剩余使用年期，故视为土地使用权到期后企业不再续期使用，由于产权持有单位签订的喀什市国有土地使用权出让合同并未规定土地到期后建筑物的处理方式，参考房地产估价的谨慎原则，本次评估不考虑土地使用权到期后房屋建筑物剩余价值。